文章來源：債市窗口
經(jīng)過五年探索實踐，REITs市場穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。
一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。
二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。
三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。
四是強化監(jiān)管責任，明確各監(jiān)管機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責。
此外，商業(yè)不動產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）
為深入貫徹黨的二十屆三中、四中全會精神和《國務(wù)院關(guān)于加強監(jiān)管防范風險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2024〕10 號）部署要求，積極發(fā)揮多層次資本市場功能，著力推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)就推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點公告如下。
一、商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金，是指通過投資于商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券以取得商業(yè)不動產(chǎn)的所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利，運營管理商業(yè)不動產(chǎn)以獲取租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公開募集證券投資基金。
二、申請募集商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金，擬任基金管理人、基金托管人應(yīng)當符合《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》規(guī)定的相關(guān)條件。擬任基金管理人應(yīng)當具備健全有效的商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金投資管理、資產(chǎn)運營、內(nèi)部控制與風險管理制度和流程。
三、申請募集商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金前，基金管理人應(yīng)當對擬持有的商業(yè)不動產(chǎn)進行全面的盡職調(diào)查，聘請符合規(guī)定的專業(yè)機構(gòu)提供評估、法律、審計等專業(yè)服務(wù)。申請募集商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金，基金管理人應(yīng)當向中國證監(jiān)會提交《證券投資基金法》和中國證監(jiān)會規(guī)定的注冊申請材料。
四、商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金擬持有的商業(yè)不動產(chǎn)應(yīng)當符合國家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國證監(jiān)會規(guī)定的其他要求。
五、商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金運作過程中，基金管理人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和基金合同約定主動履行商業(yè)不動產(chǎn)運營管理職責。
六、基金管理人、基金托管人及其他專業(yè)機構(gòu)應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和約定履職盡責，嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求，為商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金市場健康發(fā)展提供專業(yè)服務(wù)。
七、中國證監(jiān)會及其派出機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責，證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會等履行商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金自律管理職責。
八、商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)會公告〔2023〕55 號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
